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Ley 5/2019, de 15 de Marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario:

(i) VENCIMIENTO ANTICIPADO Y PROCESOS DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN CURSO

La reciente entrada en vigor de la Ley 5/2019, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI, en adelante), contempla un nuevo marco regulatorio tanto contractual como procesal respecto a las cláusulas de vencimiento anticipado estipuladas en los contratos de préstamo hipotecario, tratando de dar igualmente respuesta a la actual y compleja sustanciación de los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso.

Así las cosas, con el presente artículo pretendemos significar aquellos aspectos más relevantes del régimen jurídico aplicable al vencimiento anticipado y régimen transitorio establecido para los procedimientos de ejecución hipotecaria actualmente en curso:

1º.- RÉGIMEN JURÍDICO DEL VENCIMIENTO ANTICIPADO. ARTÍCULO 693.2 DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL. ARTÍCULO 24 DE LA LCCI. ARTÍCULO 129 BIS DE LA LEY HIPOTECARIA.

En la sección 3ª del Capítulo II de la LCCI se establece la nueva regulación del vencimiento anticipado y pérdida del derecho de plazo del contrato de crédito inmobiliario, reemplazando el régimen actualmente vigente donde primaba la autonomía de la voluntad de las partes -en base al art. 1.255 del Código Civil-, por criterios y normas de carácter rigurosamente imperativo.

Sin perjuicio de lo anterior, hemos de precisar que dicho régimen imperativo no será de aplicación a todos los contratos de crédito inmobiliario, sino aquellos que se encuentren en el ámbito objetivo de aplicación de la LCCI y reúnan los requisitos exigidos.

Concretamente, la Disposición Final Quinta modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en su art. 693.2, estableciendo que “siempre que se trate de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial, se estará a lo que prescriben el artículo 24 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y, en su caso, el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria.

El anterior régimen jurídico que se venía aplicando y la doctrina jurisprudencial contextual al mismo, determinaban la necesidad de pactar expresamente la cláusula de vencimiento anticipado en la escritura de crédito inmobiliario para que pudiese ejercitarse el mismo en el orden jurisdiccional.

Pues bien, dicho régimen se ve ahora sustituido por un régimen imperativo en el cual se podrá instar el vencimiento anticipado del contrato siempre que se cumplan las condiciones expresamente dispuestas por Ley, sin necesidad de estipular el mismo en la escritura pública del contrato.

Sin embargo, hemos de tener en consideración que en aquellos contratos en los que no se reúnan los requisitos exigidos por la LCCI, será preceptivo que conste pactado en la escritura de crédito inmobiliario las condiciones del vencimiento anticipado y se haga constar en el asiento respectivo, no estando pues sujeto al régimen imperativo previsto en la Ley y que a continuación expondremos.

Así pues, sentado lo anterior, mediante el nuevo régimen del vencimiento anticipado desarrollado en la LCII, se determina y unifica que este sólo pueda tener lugar cuando el incumplimiento del deudor es suficientemente grave y esencial en función de las cuotas vencidas e impagadas y plazo pactado para la devolución del préstamo suscrito.

Consecuentemente, el art. 24 de la LCCI, y el art. 129 bis de la Ley Hipotecaria modificado por la Disposición Final 1.3 de la LCII, establecen dichos requisitos para el ejercicio de la facultad de vencimiento anticipado y pérdida del derecho a plazo:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

i. Al TRES POR CIENTO de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de DOCE PLAZOS MENSUALESo un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

ii. Al SIETE POR CIENTO de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de QUINCE PLAZOS MENSUALES o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

2. Las reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.

2º.- CONTRATOS PREEXISTENTES. DISPOSICIÓN TRANSITORIA PRIMERA DE LA LCII.

A este respecto, en lo que concierne al vencimiento anticipado, la LCII dispone un régimen transitorio aplicable a aquellos contratos preexistentes a la entrada en vigor de la misma -conforme a la Disposición Transitoria Primera de dicha Ley-, cuyas clausulas de vencimiento anticipado evidentemente se pactaron con anterioridad.

Debemos precisar que la Disposición Transitoria Primera, denominada “contratos preexistentes”, establece inicial y genéricamente en su apartado 1. que “Esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor”.

Sin perjuicio de lo anterior, el legislador, a continuación, excepciona dicha regla general de irretroactividad de la norma en su apartado 2. y 4. :

“2. No obstante, las previsiones de esta Ley resultarán de aplicación a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor. En particular, el prestamista deberá informar al prestatario en los términos señalados en el artículo 14 de aquellos contenidos que hayan sido objeto de modificación respecto de lo contratado inicialmente.

(…)

4. Para los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, será de aplicación lo previsto en el artículo 24 de esta Ley, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él.”

Llegados a este punto, dicha Disposición Transitoria Primera en su apartado 4., concluye imposibilitando materialmente la aplicación de esta norma para aquellos contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera ejercitado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley:

“ (…) Sin embargo, no será de aplicación este artículo a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.

Resulta obvia la voluntad e intención del Legislador de limitar expresa y literalmente la aplicación de dicha norma de régimen transitorio y por ende, el nuevo régimen jurídico establecido para el vencimiento anticipado, a todos aquellos contratos en los que se haya ejercitado la facultad de vencimiento anticipado y se hubiera instado en un procedimiento de ejecución hipotecaria de conformidad con el art. 681 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

3º.- PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA VIGENTES Y EN CURSO. DISPOSICION TRANSITORIA TERCERA DE LA LCII.

Finalmente, la Disposición Transitoria Tercera constituye un régimen específico en los procesos de ejecución en trámite a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, a los efectos de dar cumplimiento y efectividad a las Sentencias de fecha 29/10/2015 y de 26/01/2017, dictadas por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

A este respecto, la Ley confiere a las partes ejecutadas un nuevo plazo preclusivo de diez días para formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Este nuevo plazo computará a partir de la notificación al ejecutado de su posibilidad de plantear dicha oposición. La notificación debe haberse practicado en el plazo de quince días naturales desde el pasado 16/06/2019, con la entrada en vigor de dicha Ley.

La formulación del incidente de oposición tendrá como efecto la suspensión del curso del proceso hasta la resolución del incidente.

No obstante, por evidentes razones de seguridad jurídica, dicha previsión no tendrá vigencia ni aplicación en aquellos procedimientos donde el juez de oficio hubiese efectuado el control de oficio sobre la existencia de posibles cláusulas abusivas en atención a las siguientes circunstancias:

cuando se hubiera notificado personalmente al ejecutado la posibilidad de formular el incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil;

cuando el ejecutado hubiera formulado el citado incidente extraordinario de oposición, conforme a lo recogido en la citada disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013, de 14 de mayo,

– o cuando con base en la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de fecha 29/10/2016 se haya admitido la oposición del ejecutado.

Por último, tampoco será aplicación esta norma en aquellos procedimientos ejecutivos que hayan concluido con la puesta en posesión del inmueble al adquirente conforme a lo dispuesto en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Sin perjuicio de todo lo anteriormente expuesto, a la vista de la reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 26/03/2019, tendrá que armonizarse por vía reglamentaria o ponderarse o interpretarse por los tribunales de justicia españoles la dicotomía planteada en el derecho nacional aplicable y la jurisprudencia europea más actualizada y contextual.

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